华夏基金华润有巢REIT(508077)依旧认购火爆，且接下来 还有华泰江苏交控REITs（508066）将于2022年11月15日上市，
REITs是今年以来少数正收益的场内交易品种之一，受关注度自然也高。现分享如下基本相关信息，欢迎查阅。
与股票、债券和普通基金相比，REITs有什么不同？
（一）REITs和股票相比：
1）分红比例较高：**采取强制分红政策，分配比例不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%；
2）收益相对稳定：**底层资产主要为较为成熟、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，波动性较小。
（二）REITs和债券相比：无固定利息回报，本息无主体信用担保，但有REITs是权益投资，且强制分红和资产增值预期。
（三）REITs和普通基金相比：
1）投资标的不同：**REITs的80%以上基金资产投资于单一基础设施的底层资产，其余可投资利率债、AAA级信用债或货币市场工具。普通基金主要以股票和债券为标的；
2）收益来源不同：**REITs收益主要来自于项目的经营收益及资产增值；普通基金收益来自于股息、利息及股票的价格上涨等；
3）产品性质不同：**REITs是项目的资产上市平台，发行人和管理人通过不动产的经营提升基金价值，普通基金主要依靠基金经理的选股、 择时能投资能力提升投资收益。
（四）REITs是怎么买卖的？
分为首发认购和上市交易两种。**和投资者最相关的是买卖方式和买卖价格，首发时普通投资者参与网上认购，更需关注发行价格、认购方式、认购时间，上市后更需关注日均成交额和溢价率水平。**
和新股类似，REITs首次发售时候，采用网下询价发售和网上认购方式。
网下询价：专业机构投资者（券商、基金公司、财务公司、保险公司及资管公司、QFII、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人、社保基金等，但不包括个人专业投资者）可通过交易所的网下发行电子交易平台以询价的方式确认REITs份额的认购价格，REITs可引入战略配售的的专业机构投资者。
战投配售限售期规定：战略投资者持有的基金份额在一定持有期内不得转让和交易（类似于股票的限售）：基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方合计参与战配的比例合计不得低于发行数量的20%，其中发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，持有期间基金份额不得质押。其他专业机构投资者战配比例由管理人确定，持有期限自上市之日起步少于12个月。(目的：设定限售期，绑定原始权益人和普通投资者的利益，利于投资端的风险控制）
网下现金认购：基金份额价格确定后，有效报价的投资者可在募集期内通过交易所网下发行电子平台提交认购申请，认购时间为募集期内的每个交易日的9：30-15：00。
网上现金认购：普通投资者可在交易时间内，通过证券公司或基金公司直销系统或其他场外销售机构认购。REITs募集结束后是不能申购和赎回的，但可以通过二级市场买卖方式获得流动性，普通投资者通过证券场内认购方式认购的基金，可待基金上市后可直接交易。其它渠道认购的基金，若要交易的话，则需后期转托管到证券公司。公募REITs的两种认购方式：场内和场外
建议用证券账户进行场内认购（交易方便，可能有场内溢价，记得至少在认购前一交易日去开通REIT业务权限。各券商APP找到业务办理-公募基础设施基金（REITs）权限开通，跟着流程操作就可以。
如果是场外认购的，可以进行转托管，转托管多数券商也可通过APP办理。通过拟转入的券商，将场外基金账户与股东代码卡或场内基金账户建立场内外基金账号关联。以某券商APP为例，
第一步建立关联关系，路径：APP-我的-业务办理-场外基金业务-场内外账户关系维护；
第二步：提供券商席位代码。投资者在APP查询转入券商营业部的席位代码（深圳的席位代码是6位数字，上海是5位数字），将席位号提供给转出机构，详询原销售机构客服热线。席位号查询路径可以用智能客服-搜索“席位查询”或直接输入“开户所在营业部名称”+“营业部席位号”。
第三步：办理转托管或跨系统转托管。投资者若T日建立场内外基金账号关联，T日起即可通过转出机构办理场外转场内的转托管业务，具体办理流程详询原销售机构客服热线。（对比场内认购，场外认购后想卖出时相对麻烦，所以认购REITs还是在券商开户比较便捷）
（五）REITS 上市时间
REITs认购结束后，通常半个月左右会上市，上市后和股票一样买卖
了解了以上基础知识，若想要参与REITs 基金 请提前准备好三件套即可
第一步：开立证券账户（股票账户或是封闭式基金账户）；文末扫码低佣开户
第二步：签署风险揭示书，开通基础设施交易权限；
第三步：认购资金（场内份额）。
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