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REITs的封闭期一般是多久? 什么是REITs的溢价率

基金 数学王子秦老师 238℃

首先,REITs的封闭期,也叫基金的存续期有效期。在封闭期内资金不可以赎回。

封闭期,就是你买了基金之后,不能再申购和赎回基金,只能玩家之间互相交易的那段时间。

能上市的基金除了LOF以外基本上都是封闭式基金,在期间内不能赎回,但是可以在二级市场交易。对基金不熟悉的投资者经常会把锁定期和封闭期搞混,锁定期是不允许在二级市场买卖的,而封闭期通常只是代表续存期,否则99年不能交易还投资个毛?当然,有些封闭式基金在封闭期后会转换成开放式基金。

一般而言,REITs 基础设施公募基金的封闭期(存续期)都比较长。

我们随便拿一个REITs基金合同来看一看:

最近申购的 中金安徽交控 REIT 508009

合同地址:http://www.sse.com.cn/disclosure/fund/announcement/c/new/2022-11-12/508009_20221112_A5BY.pdf

它的存续期为 17年,一般高速公路的封闭期比租赁市场的REITs 要短,主要因为高速公路在运营收回成本和盈利达到一定阶段后,高速公路会变成免费的,所以很少有高速公路可以持续收费99年。

而住房租赁型REITs 华润有巢 508077 REIT的封闭期为67年。

虽然无法赎回,但是你可以在场内实时交易,所以有时候基金会溢价交易,有时候会折价交易。

比如这个 建信中关村REIT(SH:508099)

他的净值是3.210 , 就是这个基金的价值是 3.21元

而实际它的交易价格是 4.48元, 溢价了39%。

什么意思呢?

以买东西为例,比如 飞天茅台53度

中间的那个是京东自营的价格,左边和右边是第三方商家的价格;基本上,京东自营的需要你开plus会员,并且要去秒杀,一般人基本抢不到。

市场出厂价是1499元,这个是最基础的价值。 而实际在市场上,你用这个价格是买不到的,你得加价,目前茅台市场价格在2600-3000这个价位,也就是溢价了接近100%。

这个东西就叫做溢价率

一般人认为,住房类的基础设施 要比 高速公路类的 资产更加优质,因为根据国内房价的未来上涨趋势,房租也会跟随房价一起涨; 所以住房类的REITS会越来越值钱;大家也都提前预测到,所以就在当前给与了住房类,园区类基础设施更高的溢价率。

而高速公路是无法一路涨价的,反而随着时间越久,高速公路的维护支出会越来越高,折旧严重,导致大家都不怎么看好高速公路类的REITS。 所以给与的溢价也低。

比如下面这个 华夏越秀高速REIT(SZ:180202)

溢价率只有15%。

所以,越看好的资产,它的溢价率越高,对应的价值就越高;相反,大家不看好的资产,他的溢价率会低一些,对应它的价值就低一些。

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