REITs的封闭期一般是多久？什么是REITs的溢价率

首先，REITs的封闭期，也叫基金的存续期有效期。在封闭期内资金不可以赎回。

封闭期，就是你买了基金之后，不能再申购和赎回基金，只能玩家之间互相交易的那段时间。

能上市的基金除了LOF以外基本上都是封闭式基金，在期间内不能赎回，但是可以在二级市场交易。对基金不熟悉的投资者经常会把锁定期和封闭期搞混，锁定期是不允许在二级市场买卖的，而封闭期通常只是代表续存期，否则99年不能交易还投资个毛？当然，有些封闭式基金在封闭期后会转换成开放式基金。

一般而言，REITs 基础设施公募基金的封闭期（存续期）都比较长。

我们随便拿一个REITs基金合同来看一看：

最近申购的中金安徽交控 REIT 508009

它的存续期为 17年，一般高速公路的封闭期比租赁市场的REITs 要短，主要因为高速公路在运营收回成本和盈利达到一定阶段后，高速公路会变成免费的，所以很少有高速公路可以持续收费99年。

而住房租赁型REITs 华润有巢 508077 REIT的封闭期为67年。

虽然无法赎回，但是你可以在场内实时交易，所以有时候基金会溢价交易，有时候会折价交易。

比如这个 建信中关村REIT(SH:508099)

他的净值是3.210 ，就是这个基金的价值是 3.21元

而实际它的交易价格是 4.48元，溢价了39%。

什么意思呢？

以买东西为例，比如飞天茅台53度

中间的那个是京东自营的价格，左边和右边是第三方商家的价格；基本上，京东自营的需要你开plus会员，并且要去秒杀，一般人基本抢不到。

市场出厂价是1499元，这个是最基础的价值。而实际在市场上，你用这个价格是买不到的，你得加价，目前茅台市场价格在2600-3000这个价位，也就是溢价了接近100%。

这个东西就叫做溢价率

一般人认为，住房类的基础设施要比高速公路类的资产更加优质，因为根据国内房价的未来上涨趋势，房租也会跟随房价一起涨；所以住房类的REITS会越来越值钱；大家也都提前预测到，所以就在当前给与了住房类，园区类基础设施更高的溢价率。

而高速公路是无法一路涨价的，反而随着时间越久，高速公路的维护支出会越来越高，折旧严重，导致大家都不怎么看好高速公路类的REITS。所以给与的溢价也低。

比如下面这个华夏越秀高速REIT(SZ:180202)

溢价率只有15%。

所以，越看好的资产，它的溢价率越高，对应的价值就越高；相反，大家不看好的资产，他的溢价率会低一些，对应它的价值就低一些。