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5只公募REITs的扩募的价值到底在何方?

基金 女子经理 294℃

自2021年6月首批试点项目落地以来,公募REITs市场不断扩容,已上市项目募集资金规模突破600亿元,近期,又在制度创新层面迎来新的里程碑事件——首批5只公募REITs申请扩募。

27日起,包括华安张江光大REIT(SH508000)、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT(SH508006)、红土盐田港REIT在内5只公募REITs齐齐发布拟申请扩募并新购入基础设施项目等多份公告,这也意味着公募REITs扩募正式启动。

其中,红土盐田港REIT拟新认购深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划的全部资产支持证券并最终投资于世纪物流园项目。

据了解,上述5只公募REITs同日宣布拟扩募,计划采用定向扩募方式,向不超过35名特定对象发售。

公告显示了拟扩募及新购入基础设施项目的信息

其中,中金普洛斯REIT拟购入青岛、重庆、江门3个仓储物流园项目。富国首创水务REIT拟购入长治市污水处理特许经营PPP项目。华安张江光大REIT拟新认购张润置业持有的张润大厦项目。红土盐田港REIT拟购入的基础设施项目为世纪物流园项目。博时蛇口产园REIT拟购入招商局光明科技园科技企业加速器二期项目的部分基础设施。

受扩募消息刺激,公募REIT市场“涨”声一片,上述5只公募reits平均涨幅达到2.098%,涨幅居于全市场前列。

Choice数据显示,截至2022年9月29日,全市场已上市的公募REITs共有17只,若加上正排队待审或待上市,则近期公募REITs将扩容至24只。

按照相关监管要求,上市一年之后的公募REITs产品可以进行扩募,choice数据显示,目前市场上已上市的17只公募REITs产品中,9只产品的上市时间已超过一年。

在业内人士看来,公募REITs的扩募是REITs试点推进的一个重要里程碑,是REITs行业发展的必经之路。随着扩募的落地,将有助于原始权益人盘活更多优质基础设施资产,进一步形成资本良性循环;对于投资者来说,也是对已有资产覆盖的有益补充,有助于分散资产的持有风险,同时具有较强的成长潜力,或有助于提升长期投资获得感。

reits扩募

对于普通投资者来说,REITs的扩募的价值到底在何方?应该如何去筛选?

富荣基金公募REITs投资总监王甲同表示,对于投资者而言,如果REITs进行了扩募,相当于在原来的资产组合基础上,又注入了新的资产。如果注入的资产估值合理,产生的收益稳定,这相当于提升整个资产包的质量水平,增加了现金流的浓度,这必然会体现在二级市场价格上。

当然,如果装入资产质量一般,估值偏高,不但不会增加现有现金流收益,可能还会拉低收益,那么扩募对于现有投资人就是利空,二级市场价格就会有反应。近一两年香港市场扩募后REITs二级市场价格走低的例子也是存在的。

所以投资者还要立足在底层资产类别、估值水平、对现有资产组合的影响、管理人对新购入资产管理能力等方面进行综合考量。即投资者要从装入资产的质量、装入资产的规模、装入资产时二级市场价格水平三维度去考核。若从发布扩募消息开始,市场已明显出现上涨表现,投资者要理性布局,不要一味追涨。

华安基金认为,从投资价值来说,投资人主要可以从拟新购入资产的运营稳定性和收益成长性,估值及定价区间的合理性,原始权益人的资质等方面进行考量,同时可与REITs目前已持有的同类资产相关指标作比照分析;从交易风险来说,投资人可以关注扩募相关公告的披露和提示,评估相关风险。

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