华夏合肥高新REIT即将于10月10日上市！
根据华夏基金最新公告，华夏合肥高新REIT（代码：180102）即将于10月10日在深交所上市交易。我们来了解一下基金最新情况。
一、基金概览
（一）基金基本信息
1、基金名称：华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金。
2、基金简称：华夏合肥高新产园REIT。
3、基金二级市场交易简称：华夏合肥高新REIT。
4、基金二级市场交易代码：180102。
5、基金份额总额：700,000,000.00份。
6、基金运作方式：契约型封闭式。本基金在基金存续期内封闭运作，不开放申购、赎回等业务。
7、存续期间：自基金合同生效之日起38年，本基金存续期限届满后，可由基金份额持有人大会决议通过延期方案，本基金可延长存续期限，否则，本基金将终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。
8、截至公告日前两个工作日即2022年9月26日，本次上市交易无限售期安排的份额为235,830,070份，本次上市交易有限售期安排的份额为455,000,000份。
9、上市交易的证券交易所：深圳证券交易所。
10、上市交易日期：2022年10月10日。
11、基金管理人：华夏基金管理有限公司。
12、基金托管人：中国工商银行股份有限公司。
13、登记机构：中国证券登记结算有限责任公司。
2022年7月22日，合肥高新股份有限公司作为原始权益人的“华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金”在深交所的审核状态为“已受理”！该项目的基础设施项目类型为产业园区，基金管理人为华夏基金管理有限公司。专项计划名称为中信证券-合肥高新创新产业园 1号资产支持专项计划，专项计划管理人中信证券股份有限公司。基础设施项目为坐落于安徽省合肥高新区望江西路800****号的“合肥创新产业园一期项目”所有权及对应范围内的国有建设用地使用权。
（二）本基金上市交易的主要内容
1、基金上市交易的核准机构和核准文号：深圳证券交易所深证上[2022]955号。
2、上市交易日期：2022年10月10日。
3、上市交易的证券交易所：深圳证券交易所。
4、基金二级市场交易简称：华夏合肥高新REIT。
5、基金二级市场交易代码：180102。
6、截至2022年9月26日（上市日前5个交易日），本次上市交易无限售安排的份额为235,830,070份。本次上市交易有限售安排的份额为455,000,000份，有限售安排的份额解除限售后可上市流通。未上市交易的基金份额登记在中国证券登记结算有限责任公司开放式基金注册登记系统基金份额持有人开放式基金账户下，基金份额持有人将其转托管至深圳证券交易所场内（即中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券登记结算系统）后即可上市流通。自2022年10月10日起，本基金开通深圳证券交易所基金通平台份额转让业务，场外基金份额持有人可通过该平台转让其场外基金份额。
二、持有人户数、持有人结构及前十名持有人
（一）持有人户数
截至公告日前两个工作日即2022年9月26日，本基金基金份额持有人户数为72,172户，平均每户持有的基金份额为9,699.05份。其中，本基金场内基金份额持有人户数为66,677户，平均每户持有的基金份额为10,360.85份；本基金场外基金份额持有人户数为5,495户，平均每户持有的基金份额1,668.78份。
（二）持有人结构
截至公告日前两个工作日即2022年9月26日，机构投资者持有的本基金基金份额为674,697,028份，占基金总份额的96.39%（机构投资者持有场内份额为665,889,694份，占场内基金总份额的96.39%；机构投资者持有场外份额为8,807,334份，占场外基金总份额的96.05%）；个人投资者持有的本基金基金份额为25,302,972份，占基金总份额的3.61%（个人投资者持有场内份额为24,940,376份，占场内基金总份额的3.61%；个人投资者持有场外份额为362,596份，占场外基金总份额的3.95%）
截至公告日前两个工作日即2022年9月26日，本基金管理人的从业人员未持有本基金场内基金份额，持有本基金场外基金份额为83份，占基金总份额的比例为0.00%。本基金管理人的高级管理人员、基金投资和研究部门负责人、本基金的基金经理持有本基金基金份额总量的数量区间为0。
（三）前十名持有人
截至公告日前两个工作日即2022年9月26日，本基金前十名场内基金份额持有人情况如下：
三、产业园区REITs分析框架
产业园 REITs的底层资产基本面是判断项目“好坏”的关键，直接决定其租金收入的稳定性、增长 弹性以及底层资产估值的增长空间，也是公募 REITs估值的最终决定因素。
项目的基本面主要从四个方面判断：（1）区位，如位于国家或省级重点发展区域、一线城市或强二线城市等，好的地理位 置为产业园的招商引资提供长期保障；（2）产业结构，一是产业分布和集中度，如综合型、多元化的行业分布可以一定程度上分散风险，二是主要产业是否有竞争力和发展前景，有助于为产业园提 供长期稳定的现金流；（3）运营情况，包括运营时间和运营水平，运营的好坏也会影响现金流的稳定性，一般来说，底层资产应选择已经进入成熟期、且运营管理水平较高的项目；（4）出租情况，一定程度上产业园的出租情况也是底层资产质量的市场反映，是产业园区招商引资能力和现金流稳 定性的直接表观指标，具体需要关注出租率、租户集中度、租户结构及主要租户实力、租约期限结构几个指标。
产业园的财务指标主要是检验其预计的现金分派率能否完成及完成质量，是其项目基本面的当期财 务体现。由于对 REITs 投资者来说，收到的现金流来源为包含折旧和摊销的公募 REITs 的可供分配 金额，因此我们主要考察两个指标，一是 EBITDA 利润率（而非净利润率），二是公募 REITs 预计的可供分配金额的完成情况，包括年化的实际可供分配金额完成度和可供分配金额中挂钩当期真实 经营情况的 EBITDA 占比。
市场因素不直接影响底层项目现金流，但会影响 REITs的二级市场价格表现。市场因素主要是影响公募 REITs 整体行情的系统性因素，如监管、供需、市场情绪等。
对投资者来说，公募 REITs的估值高低是最终也是最直观的指标，可以分解为现金分派率和底层资产估值增长率。拉长周期来看，产业园 REITs 等产权类 REITs 的收益弹性来源于租金收入的增长和存续期内资产估值的升值空间。若逐期分解为单年的收益率，则等于当年的现金分派率+单年的资产估值增值率。
四、华夏合肥高新REIT主要亮点
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