508098 京东仓储物流REITs来了

2023年1月5日（周四），“嘉实京东仓储基础设施REIT”，简称“京东仓储”，代码508098，面向公众投资者部分正式开售！市场上将迎来首只民企仓储物流公募REIT，该产品底层基础设施项目包括京东旗下的三个现代化智能仓储物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米，三处物流园当下出租率均达到100%满租状态，是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人正式申报的仓储物流类公募REIT。

发售时间：2023年1月5日（周四）

发售代码：508098

发售价格：3.514元/份

向 公众投资者发售：0.45亿份

认购限制：场内单笔最低认购金额为1000元，超过1,000元的应为1元的整数倍。

上市交易：拟在上海证券交易所上市交易，上市事宜另行公告。

REITs，即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

简单粗糙的讲产业园区REITs，就是原始权利人把产业园项目卖给REITs，今后由REITs收租金，买REITs的投资者分租金。这样一轮操作后，投资者有了能收租金的金融产品，原始权利人能快速回收钱，又能开发新项目。应该说，这是利国利民的好事。

仓储物流园REITs本质是产业园REITs，就是把物流园转给REITs，由REITs收取租金，给投资者分租金。仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展，以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，有利于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，借助数字技术提高仓储物流基础设施的投资建设和运营管理效率。

在当前市场环境下，作为产权类REITs的发行估值和已经上市的产权类REITs的估值相比，项目发行定价应该基本合理，具有一定的投资价值。参考近期REITs的发行情况，投资者仍需注意这产品可能发生比例配售，且配售比例较低的风险。

项目资产：包括京东旗下的三个现代化智能仓储物流园项目。项目一，京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期；项目二，京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（武汉）；项目三，京东亚洲一号廊坊经开物流园。合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元。三处物流园当下出租率均达到100%满租状态，且租约期限均在5年左右，高于行业平均水平的3年，项目社会效益良好，运营高效稳定，抗风险能力较强。数字化、网络化和智能化的仓储物流基础设施建设不仅可有效提高仓储物流行业的效率、降低成本，还将助力当地加快产业结构升级的步伐，构建大产业带动大物流，大物流促进大产业的产流互动格局。京东在国内就是以物流作为核心竞争力，以物流领先著称的电子商务企业集团。

项目原始权益人：为北京京东世纪贸易有限公司。原始权益人控股股东和实际控制人为京东集团，系一家于开曼群岛注册成立的获豁免有限责任公司，其美国存托股份于纳斯达克证券交易所上市，证券代码为“JD”；其普通股于香港联交所主板上市，证券代码为“9618”。

项目的具体情况，有视频，有真相。

根据《发售公告》，参与本次报价的72家网下投资者管理的256个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，拟认购基金份额为初始网下发售份额数量的126.04倍。应该说该项目得到了许多机构投资者的认可。

根据基金《发售公告》披露的收益预测，根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，基金2022年7月1日至2022年12月31日预测现金流分派率为3.89%（年化），2023年预测现金流分派率为4.00%。在当前市场情况系，现金流分派率与类似项目接近或略高于类似项目，具备一定投资价值。

风险提示：投资者不能依据其他REITs的上市后涨跌幅，预测本只REITs涨跌幅。发行期认购REITs，也不代表一定盈利。基金管理人的可分配金额预测基于假设基础上编制，并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺，各种假设具有不确定性，投资有风险，投资者进行决策时应谨慎使用。

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