苏交REIT 508066 配售 中签率 公布

今晚（10月31日）苏交REIT的配售结果出来了。笔者当时申购了约46W, 最后获配3800多的市值。

中签率为 3800/464200 = 0.81%, 万80的中签率， 一万块获得80元的配售。50w申购的话大概可以获得4000元的市值。

苏交REIT的底层资产为沪苏浙高速公路（即 G50 沪渝高速江苏段）及其附属设施。

根据苏交REIT10月24日的《招募说明书》，首次申报时底层资产估值29.511亿元（评估基准日2021年12月31日），最新的估值变为28.50亿元（评估基准日2022年6月30日），调低了1个多亿左右。

此外，招募说明书对IRR的描述是基于发售份额5亿份来计算的，而实际发售份额为4亿份，因此招募说明书并没有对投资的IRR进行有效的描述。

苏交REIT认购成本收益分析

认购苏交REIT的收益情况取决于：认购金额、中签率（配售比例）、交易费用、REITs上市后涨幅。

交易费用方面，根据招募说明书，场内公众投资者认购金额小于500万的，认购费率为0.6%，这是认购费用。此外，交易费用还包括 卖出费用，类似股票，一般是万三的手续费，但是当手续费不够5块的时候最低收5块。

对于一般散户来说，认购金额较小（大多20万以下），再加上中签率低（本次REIT大概率1%以下），实际获配金额则更小，因此近似的，交易费用=认购金额*中签率*认购费用率+5，*交易费率=（**认购金额*中签率*认购费用率+5**）/购金额\中签率。这也意味着买入的REITs需要涨幅达到交易费率才能确保投资者不亏本！或者说，实际的收益率=REIT涨幅-交易费率。

我们按苏交REIT认购费用率0.6%来测算，认购金额1-20万之间，中签率1.0%-0.2%之间，得到认购金额、中签率与回本的关系结果如下：

REITs上市后，REITs二级市场价格受很多因素影响，包括发行溢价率、底层资产经营变化、预计分派率、流通比例、估值高低、市场情绪等因素。

从上边的分析可以看到，认购REITs的实际收益率=REITs上市后涨幅-交易费率。

可以看到认购金额越小、中签率越低，REIT需要\越大的**涨幅投资者才能保证不亏损！若认购金额为1万元，中签率为0.6%，需要REIT上市后涨8.93%才不会亏损！**

因此，投资者需要理性认购REIT。

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