固收替代？

最近，不少网友在后台留言，问Reits能不能买。

今天写一篇，主要聊下这玩意是什么，如何参与，以及交易策略。

当然，考虑到本文比较烧脑，如实在看不下去，直接看第4部分的建议就好。

REITs是什么？

去年5月，笔者之前写过就写过《国产REITs来了，又能愉快的买买买了？》。

REITs（Real EstateInvestment Trusts），房地产投资信托基金。

说白了，就是把住宅、公寓、商业、林地、工业等地产项目，打包成资产支持证券，上市交易。这些底层地产项目的价格涨跌、租金收入，都会影响到REITs的价格涨跌。

如一栋学生公寓，5年房价上涨了20%，租金收了20%，那净值就成了1.4，剔除管理费钱，年化8%的收益。

REITs于上世纪60年代，起源于美国。目前美国市场上，光以REITs为标的的ETF，就有16只。

其中规模最大的，跟踪msci美国REITs指数的，先锋VNQ：

收益还可以，但波动还是不小的。

08年次贷危机，差不多跌去70%；去年美股暴跌，最多时候也跌了近20%。其余时间还算稳健增长。

这里有个好玩的情况，过去几年，国内很多自媒体在推荐海外REITs时，都选择性的展示08年起REITs的净值，看起来涨的很厉害。

但实际上故意没让你看到08年的暴跌，原因你懂的。

这些资产的回报率能有多高呢？

以国内最赚钱的高速，宁沪高速（600377）的财务报表来看，净资产回报率（ROE），相当不错：

但并非所有的高速，都这么高。

水电气热这类市政工程，就低的可怜了。

如大唐电力（601991）的净资产回报率（ROE），持续走低。

而且，REITs的估值，也非常复杂，普通投资者很难把握。类似股票，大家知道看市盈率（PE），市净率（PB）等。

REITs一般采取PFFO估值法。FFO指营运现金流，可简单认为GAAP 净收入-从房地产出售中的资本利得+房地产折旧费用。

估计大多数人看到这里，已经头晕了。

所以，笔者预计，在相当长的时间，国内REITs的玩家，还是以机构投资者为主。

普通投资者，更多通过购买REITs基金、或持有银行理财、年金险等机构产品间接投资为主。

如何参与Reits？

去你的开户银行或券商，大喊一声我要买Reits，他们会很详细的告诉你的。听不懂还会手把手教你。

笔者就不复述了。

Retis交易策略？

这里先推荐，笔者19年写的《上周五，我买了只基金》，玩场内战略配售基金的。

在20年年初的视频里，笔者也提过这玩意，算是比较不错的固收替代。

如资金量小，追求收益率高（预期年化6%以上），且能接受一定回撤，都可以在场内买。

逻辑很简单：【债券（年化3%-4%）+网下打新（年化2%-5%）】+折价（年化4%-6%）。

这个收益率，极度保守测算，大概率在6%以上。

看下添富配售的年化折价率，长期在4%-6%之间。最近因为要到期了，所以特别高。

图片来源：集思录

今天看，事实也如此：

也就是场外买的，收益就净值这么多，不同基金，年化3%-8%之间。

场内买的，还多了个折价收益，年化4%多，这一加，就比较开心了。

所以，笔者的结论是：

考虑到现如今，固收类产品严重资产荒，而且银行理财按照刚出的新规，收益率又要降了。

如果你可投金额比较小，流动性要求也不大，能接受一定的回撤，到是可以参与下。

但也别对收益率要求特别高，毕竟预计现金分红率在这，未来也存在分红率的不确定性：

当然，如果你比较专业，能看懂笔者那段策略，倒可以在场内找找机会，尤其是折价的机会，如收益率增强不少，那就香了。

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